Immobilien: Funktionsweise, Chancen, Risiken und Steuern
Immobilien können direkt (Eigentumswohnung, Haus) oder indirekt über Fonds und REITs gehalten werden. Sie bringen Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerung, binden aber viel Kapital und sind kaum teilbar.
Auf einen Blick
| Renditechance | mittel, Miete plus mögliche Wertsteigerung |
|---|---|
| Schwankungsrisiko | Preise ändern sich langsam, Direktinvestments werden selten bewertet |
| Verlustrisiko | Wertverlust, Leerstand, Zinsanstieg, Klumpenrisiko |
| Verfügbarkeit | Direktinvestment sehr gering, Verkauf dauert Monate |
| Gesetzliche Sicherung | keine |
So funktioniert es
Mietrendite brutto: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Beispiel: 12.000 € Miete bei 300.000 € Kaufpreis = 4,0 %. Die Nettorendite ist niedriger, weil Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Rücklagen und Leerstand abgehen.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und ggf. Maklerprovision. Insgesamt oft 8 bis 12 % des Kaufpreises.
Hebel: Mit Fremdkapital lässt sich Eigenkapital hebeln, das gilt aber in beide Richtungen. Steigen bei Anschlussfinanzierung die Zinsen oder bleibt die Miete aus, kann es eng werden.
Indirekt: Offene Immobilienfonds, Immobilienaktien und REITs bieten Streuung ohne Direktbesitz. Sie sind liquider, schwanken aber wie Aktien.
Chancen
- Laufende Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerung
- Sachwert mit Nutzen (Eigennutzung oder Vermietung)
- Hebel durch Finanzierung möglich
- Indirekte Formen sind schon mit kleinen Beträgen zugänglich
Risiken
- Klumpenrisiko: Eine Immobilie ist eine einzige Anlage an einem Standort.
- Illiquidität: Du kommst nicht kurzfristig an dein Geld.
- Instandhaltung und Leerstand können die Rendite stark drücken.
- Zinsrisiko: Steigende Zinsen verteuern die Anschlussfinanzierung und drücken Preise.
- Regulatorik: Mietrecht und Energievorgaben können Kosten und Erträge verändern.
Kosten
- Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, Verwaltung, Instandhaltung
- Bei Fonds und REITs laufende Kosten und Orderkosten
Besteuerung in Deutschland
- Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, abzüglich absetzbarer Kosten und Abschreibung (AfA).
- Verkaufsgewinne bei Immobilien aus dem Privatvermögen sind in der Regel nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Bei Eigennutzung gelten Ausnahmen.
- Bei offenen Immobilienfonds und anderen Fonds gelten die Teilfreistellungen (z. B. 60 %, bei Auslandsimmobilien 80 %). Bei REITs hängt die Behandlung von der Struktur ab.
Für wen geeignet?
Direktinvestment: für Anleger mit stabilem Einkommen, ausreichend Eigenkapital, langem Horizont und Bereitschaft zur Verwaltung. Indirekt: als Beimischung zur Streuung.
Typische Fehler
- Nur auf den Kaufpreis und nicht auf die Nettorendite achten
- Zu knapp finanzieren, ohne Rücklagen für Instandhaltung und Leerstand
- Anschlussfinanzierung nicht durchrechnen
- Das gesamte Vermögen in eine Immobilie stecken
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